🎯 このレッスンのゴール
- 不動産登記のしくみと、価格4種のちがいが分かる
- 宅建業法・借地借家法のさわりをつかむ
- 建蔽率・容積率を式で計算できるようになる
- 取得・保有・譲渡それぞれの不動産の税金を整理できる
こんにちは、先生役の「ブタコ先生」です。不動産って言葉だけでむずかしそうに感じますよね。でも大丈夫。じつは「土地と建物のルール」と「かかる税金」の2本柱を押さえれば、FP3級の不動産はぐっとラクになります。計算も、式さえ覚えれば中学レベルの割り算です。一緒に見ていきましょう。
1. 不動産の基礎 ― 登記と価格4種
不動産とは、かんたんに言うと土地と建物のことです。まずは「その不動産が誰のもので、どんな状態か」を公に記録する不動産登記（とうき）から見ていきましょう。
不動産登記のしくみ
不動産登記は、法務局にある登記記録（登記簿）に記録されます。誰でも手数料を払えば内容を確認でき、登記記録は次の3つの部分でできています。
| 部分 | 記録される内容 |
|---|---|
| 表題部 | 不動産の「物理的な情報」。土地なら所在・地番・地目・地積、建物なら所在・家屋番号・構造・床面積など。 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関すること。誰が所有者か、いつ取得したかなど。 |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利。抵当権（住宅ローンの担保）などが記録される。 |
登記の内容を信じて取引しても、もしその登記が真実と違っていた場合、原則として保護されません。これを「登記に公信力（こうしんりょく）がない」といいます。一方で、登記をしておくと「自分が権利者だ」と第三者に主張できる効力（対抗力）はあります。「公信力なし・対抗力あり」がポイントです。
不動産の価格4種
同じ土地でも、目的によって複数の「公的な価格」が使われます。FP3級では次の4つを区別できることが大切です。
| 価格の種類 | 基準時点 | 主な利用目的 | 価格水準の目安 |
|---|---|---|---|
| 公示価格 (国土交通省) | 毎年1月1日 | 一般の土地取引の指標 | 100%（基準） |
| 基準地標準価格 (都道府県) | 毎年7月1日 | 公示価格を補う取引の指標 | 公示価格と同水準（100%） |
| 相続税路線価 (国税庁) | 毎年1月1日 | 相続税・贈与税の計算 | 公示価格の約80% |
| 固定資産税評価額 (市町村) | 1月1日 (3年ごとに評価替え) | 固定資産税・不動産取得税など | 公示価格の約70% |
1つの土地は、見る人(役所)によって呼び名と値段が変わります。取引の目安なら「公示価格」、相続税を計算するなら「路線価(公示の約80%)」、固定資産税なら「固定資産税評価額(公示の約70%)」。「路線価8割・固定資産税7割」の数字はそのまま覚えてしまいましょう。
2. 不動産の取引 ― 宅建業法と手付金
不動産の売買や仲介を仕事にする業者は、宅地建物取引業法(宅建業法)というルールに従います。FP3級ではそのさわりを押さえます。
媒介契約(ばいかいけいやく)
家を売りたい人が不動産会社に「買い手を探して」と依頼する契約を媒介契約といいます。次の3タイプがあります。
| 種類 | 他社へも依頼 | 自分で見つけた相手と契約 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ できる | ○ できる |
| 専任媒介契約 | × できない | ○ できる |
| 専属専任媒介契約 | × できない | × できない(必ず業者を通す) |
重要事項説明
契約の前に、宅地建物取引士が、買い手や借り手に対して物件の重要な内容(権利関係や法令上の制限など)を説明します。これを重要事項説明といい、宅地建物取引士が記名した書面を交付して行います。「契約してから後悔しないように、事前にしっかり説明する」しくみです。
手付金(てつけきん)
売買契約のときに買主が売主へ渡すお金を手付金といいます。相手が契約の履行に着手するまでは、次のように契約を解除できます。
・買主から解除 → 渡した手付金を放棄する(あきらめる)
・売主から解除 → 受け取った手付金の倍額を返す(倍返し)
3. 借地借家法 ― 借りる人を守るルール
借地借家法(しゃくちしゃっかほう)は、土地や建物を借りる人(立場が弱くなりがち)を守るための法律です。FP3級では、建物を借りる「借家(しゃくや)」の2タイプの違いを押さえましょう。
| 項目 | 普通借家契約 | 定期借家契約 |
|---|---|---|
| 契約の更新 | 原則として更新される(借りる人に有利) | 更新されず、期間満了で終了 |
| 契約方法 | 口頭でも可 | 書面(または電磁的記録)で契約する必要がある |
| 事前の説明 | 不要 | 「更新がない」ことを書面で事前に説明が必要 |
| 契約期間 | 1年以上(1年未満は「期間の定めなし」扱い) | 自由に決められる(1年未満も可) |
普通借家は「住み続けたい人」に有利で、原則ずっと更新できます。定期借家は「期間を区切って貸したい」大家さん向けで、決めた期間が来たら必ず終了します。「定期＝期間満了でおしまい・書面が必要」と覚えましょう。
4. 都市計画法・建築基準法 ― 建蔽率と容積率
どこにどんな建物を建ててよいかは、法律でルールが決まっています。ここはFP3級の計算の山場です。
用途地域と接道義務
- 用途地域：その地域に建ててよい建物の種類を定めたもの。住宅向けの地域、商業向けの地域などに分かれます(住居系・商業系・工業系で全13種類)。
- 接道義務：建物の敷地は、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルール。火事のときに消防車が入れるようにするなど、安全のためです。
建蔽率(けんぺいりつ)
建蔽率は、敷地に対して真上から見た建物の広さ(建築面積)がどれくらいまでOKかを示す割合です。
建蔽率 ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積
→ 建てられる建築面積 ＝ 敷地面積 × 建蔽率
敷地面積200㎡、建蔽率60%の土地の場合、建てられる建築面積の上限は？
200㎡ × 60% ＝ 120㎡
→ 真上から見て120㎡までの建物が建てられます(残り80㎡は庭などの空き)。
容積率(ようせきりつ)
容積率は、敷地に対して建物の各階の床面積を全部足した広さ(延べ面積)がどれくらいまでOKかを示す割合です。何階建てにできるかに関係します。
容積率 ＝ 延べ面積 ÷ 敷地面積
→ 建てられる延べ面積 ＝ 敷地面積 × 容積率
敷地面積200㎡、容積率200%の土地の場合、建てられる延べ面積の上限は？
200㎡ × 200% ＝ 400㎡
→ 全フロアの床面積を合計して400㎡まで。たとえば建蔽率の計算と合わせると、1階120㎡なら、おおよそ3〜4階建てくらいのイメージになります。
建蔽率は1階の影の大きさ(平面)、容積率は建物全体の延べ床(立体)をイメージすると混同しません。「蔽(へい)＝建築面積／積(せき)＝延べ面積」と漢字でひもづけるのもおすすめです。
5. 区分所有法 ― マンションのルール
分譲マンションのように、1棟の建物を区切ってそれぞれが所有する形を区分所有(くぶんしょゆう)といい、そのルールを定めたのが区分所有法です。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 専有部分 | 各人が単独で所有する部分(自分の部屋の中など) |
| 共用部分 | 廊下・階段・エントランスなど、みんなで使う部分 |
| 敷地利用権 | 建物の敷地を利用する権利。原則、専有部分と切り離して売れない |
マンションの大事なことは「集会」で決めます。建物を取り壊して建て替える建替え決議には、区分所有者と議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。「建替えは5分の4」と数字で押さえましょう(規約の変更などは4分の3以上)。
6. 不動産の税金 ― 取得・保有・譲渡
不動産にかかる税金は、①買ったとき(取得)②持っているとき(保有)③売ったとき(譲渡)の3つのタイミングで整理すると覚えやすくなります。
| タイミング | かかる主な税金 |
|---|---|
| ① 取得したとき | 不動産取得税(都道府県税)／登録免許税(登記のとき)／印紙税(契約書に貼る)／消費税(建物の代金。※土地の譲渡は非課税) |
| ② 保有しているとき | 固定資産税(市町村税)／都市計画税(市街化区域内など) |
| ③ 譲渡(売却)したとき | 譲渡所得として所得税・住民税(分離課税) |
不動産でも建物の売買には消費税がかかりますが、土地の売買は非課税です。土地は「消費するもの」ではない、という考え方からです。
固定資産税・都市計画税(保有時)
その年の1月1日時点の所有者に課税されます。固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税は最高0.3%(上限)で、いずれも固定資産税評価額をもとに計算します。
譲渡所得(売却時)
不動産を売って得た利益(譲渡所得)は、給与など他の所得と分けて課税(分離課税)されます。所有期間によって税率が変わるのが大きな特徴です。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −(取得費 ＋ 譲渡費用)
(取得費が不明なときは、収入金額の5%を取得費とみなせます＝概算取得費)
| 区分 | 所有期間(売った年の1月1日時点) | 税率の目安(所得税＋住民税) |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 合計 約39%(高い) |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 合計 約20%(安い) |
すぐ転売して利益を得る(短期)と税率が高く、長く持ってから売る(長期)と税率が下がります。「短期＝ペナルティで高い」とイメージすると覚えやすいです。判定は売った年の1月1日時点で5年を超えているかがポイント(単純な丸5年ではない)。
自分が住んでいた家(マイホーム)を売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。所有期間の長短に関係なく使えるのが特徴で、これにより多くのケースで税金がゼロになります。たとえば譲渡所得が2,500万円なら、控除でまるごとゼロにできます。
7. 不動産投資の利回り
不動産を貸して家賃収入を得る投資では、「投資額に対してどれだけ稼げるか」を利回り(りまわり)で見ます。2種類を区別しましょう。
・表面利回り(グロス) ＝ 年間家賃収入 ÷ 投資総額 × 100
・実質利回り(ネット) ＝(年間家賃収入 − 年間経費)÷ 投資総額 × 100
5,000万円で買った物件で、年間家賃収入300万円、年間経費50万円のとき。
・表面利回り ＝ 300万 ÷ 5,000万 × 100 ＝ 6%
・実質利回り ＝(300万 − 50万)÷ 5,000万 × 100 ＝ 5%
経費を引く実質利回りのほうが、現実的な「手取りの効率」を表します。
税率・控除額・各種特例の要件などは、法改正で変わることがあります。路線価8割・固定資産税7割といった目安や税率は学習用の基準としてとらえ、実際の手続きでは国税庁・各自治体の公式情報を必ず確認してください。
✏️ 確認テスト(全6問)
〇か×で答えてみましょう。ボタンを押すと答えと解説が出ます。
Q1. 不動産登記には公信力があり、登記を信じて取引した人は必ず保護される。
正解は ×。登記には公信力がありません。登記を信じても、真実と違えば原則保護されません(ただし対抗力はあります)。
Q2. 相続税路線価は、公示価格の約80%が価格水準の目安である。
正解は 〇。路線価は公示価格の約80%(8割)、固定資産税評価額は約70%(7割)が目安です。
Q3. 敷地面積200㎡・建蔽率60%の土地に建てられる建築面積の上限は120㎡である。
正解は 〇。建築面積 ＝ 敷地面積 × 建蔽率 ＝ 200㎡ × 60% ＝ 120㎡です。
Q4. 容積率は「建築面積 ÷ 敷地面積」で計算する。
正解は ×。容積率は「延べ面積 ÷ 敷地面積」です。「建築面積 ÷ 敷地面積」は建蔽率の式です。
Q5. 土地の売買には消費税がかかる。
正解は ×。土地の売買は非課税です。消費税がかかるのは建物の売買です。
Q6. 自分が住んでいたマイホームを売ったときは、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例がある。
正解は 〇。居住用財産の3,000万円特別控除です。所有期間の長短に関係なく適用できます。
📝 一問一答(全7問)
Q1. 抵当権など、所有権以外の権利が記録されるのは登記記録のどの部分？
Q2. 固定資産税評価額は、公示価格のおよそ何割が目安？
Q3. 他社にも依頼でき、自分で見つけた相手とも契約できる媒介契約は？
Q4. 売買契約で、買主から手付解除する場合はどうする？
Q5. 接道義務では、敷地は幅員何mの道路に何m以上接する必要がある？
Q6. 譲渡所得で長期と短期を分ける所有期間の境目は？
Q7. 表面利回りと実質利回りのちがいは？
このレッスンのまとめ
・登記記録は表題部・甲区(所有権)・乙区(その他の権利)。登記に公信力なし・対抗力あり。
・価格4種：公示価格(基準)／基準地標準価格(同水準)／路線価(約8割)／固定資産税評価額(約7割)。
・手付金は買主放棄・売主倍返し。定期借家は更新なし・書面必要。
・建蔽率＝建築面積÷敷地面積、容積率＝延べ面積÷敷地面積。
・税金は取得・保有・譲渡で整理。土地の売買は消費税非課税。譲渡は短期(高い)/長期(安い)、マイホームは3,000万円特別控除。
・利回りは表面(家賃÷投資額)と実質(経費を引く)。
不動産の全体像がつかめれば、6分野もいよいよ終盤。次は財産を引き継ぐときの「相続・事業承継」を学びましょう。